信用风险“考验”房地产信托

3月31日，中江国际信托股份有限公司(简称“中江信托”) 在其官网发布公告称，公司设立发行的“中江信托—金鹤287号无锡五洲贷款集合资金信托计划”(简称“金鹤287”)第一期1年期信托计划，规模3000万元，已于3月30日向该期受益人分配完毕信托利益，完成兑付。而此前有媒体披露，上述信托产品于2018年3月15日出现违约，借款人无锡五洲商业管理有限公司有1年期信托贷款本金2500万元未支付。

业内人士认为，今年房地产信托信用风险有所上升。在去杠杆背景下，房企非标融资收紧，未来行业资源或越来越集中，行业格局可能重构。

房企信用风险上升

中江信托公告显示，“金鹤287”总规模不超过1.8亿元，实际于2017年3月3日募得一期8850万元，2017年3月16日募得二期9150万元，合计1.8亿元。融资人取得信托资金后，将资金用于无锡五洲国际装饰城装修升级改造和补充流动资金。天眼查信息显示，无锡五洲国际装饰城有限公司经营范围为经营自有房产、物业管理、房地产开发。无锡五洲商业管理有限公司系五洲国际装饰城有限公司全资孙公司，经营范围为房屋销售、物业管理等。该信托计划信托经理罗博威对中国证券报记者表示，该信托计划一期1年期确已完成兑付，以官网公告为准，但是否属于延期兑付，对方不予回应。

据记者不完全统计，今年以来多家信托公司爆出违约事件。今年1月份，相继爆出中融信托云南国资项目、中江信托浙江同城项目及山西信托“信实55号”和山西信托“信达3号”违约，不过，中融信托及中江信托的相关项目最终都完成本息兑付。

英大信托曾于1月19日发布公告称，其管理的“英大信托-上海融御特定资产收益权集合资金信托计划”由于回购义务人未履行回购义务而延期。英大信托公告显示，此信托计划规模为12亿元，募集资金将用于上海融御商贸有限公司持有的某地产项目的开发。

业内人士表示，今年以来违约事件有抬头趋势，风险主要集中在房地产信托、政信信托与信托的新三板业务等领域。

“今年房地产整个资金链比去年紧张，整个销售端慢了，之前依靠杠杆或配资拿地的房企今年的资金缺口会比较大，而银行渠道相比去年明显收紧。信托渠道虽然还可以做，但是募资的成本和难度均比去年要高。对部分高杠杆的中小房企来说，随着资金链的紧张，一些风险会暴露出来，整体信用风险会高于去年，但不会出现系统性风险。”北京某信托公司研究员对记者表示。

兴业证券认为，随着非标融资不断收紧，企业普遍面临融资难度加大的问题。部分房企曾经过度依赖大量借贷来发展，而随着表外融资的不断收紧，房企融资压力越来越大，债务风险也不断上升，可能出现更多的信用风险事件。

中小房企融资难度更大

联讯证券董事总经理李奇霖表示，自2010年传统融资渠道被收紧后，房企相继寻求其他的融资方式，摸索出了债券融资、海外融资、通道业务融资、资产证券化等多元化融资模式。但在金融去杠杆和地产调控趋严之后，房企发债的难度和成本日益上升。在委贷新规和银监55号文出台后，通道融资也受限制。相对而言，资产证券化是目前相对较为便捷的方式，但成本高于普通的债券。

相较于民企，具备国有背景的房地产企业拥有获取融资资源的相对优势。而现在房企融资，排名靠前的房企，优势愈发明显。这一轮房地产调控的走向，意味着出现加杠杆激进的小企业倒闭或被大企业吞并、行业资源越来越集中的概率较大，行业格局重构。

当被问及当前背景下房企能否寻求其他融资渠道时，上述信托公司研究员表示：“目前看是比较难的。当下可能的方式除了信托和银行贷款，还有债券、海外发债以及资产证券化等，但目前还看不到政策层面完全放得开的渠道。对中小房企来说，现金流堪忧的情况下，要么降价加快销售，要么主动收缩项目规模，以盘活资产。但对大房企来说，弹性较大，银行授信以及发债资质较高，甚至还可以通过信托融资，只是额度不会像以前那么大了。”

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